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Choisir un bon local commercial
Local commercial : Si votre projet de placement financier est d'investir dans les murs d'un local commercial, il est indispensable de déterminer vos objectifs finaux pour ensuite déduire le type de locaux à sélectionner. Il faut savoir que la gamme des locaux commerciaux est vaste ( plus de 3 millions d'unités ) car elle offre de nombreuses catégories, surface et prix de la plus petite échoppe, boutique et magasin au local d'activité de plusieurs centaines de m2 ( supérieur à 1 000 m2 ) toujours délicat à mettre en location dans des délais raisonnables.Comme on peut le constater, le régime juridique qui encadre les locaux commerciaux est un point essentiel à maîtriser avant de poursuivre son projet car son application est soumise à des conditions strictes. Ces locaux commerciaux peuvent abriter aussi bien un fonds de commerce ou une activité artisanale, des établissements publiques industriels ou commercial, des centres d'enseignement et même des terrains nus surbâtis d'édifications commerciales ou des ateliers d'artistes.
Mais surtout, l'élèment prépondérant est de savoir si le local peut être affecté à un usage commercial pouvant être soumis en France à la classique législation des baux commerciaux dite 3/6/9 ans - qui engage le locataire au minimum sur une période triennale - ou du moins aux baux précaires de moins de 24 mois non renouvelable pour éviter que le bailleur ne se trouve dans l'impossibilité de mettre les murs de son local commercial à la vente. Naturellement, à signaler aussi les baux commerciaux supérieurs à 9 ans qui permettent le déplafonnement des loyers comerciaux pour le propriétaire bailleur pour obtenir une meilleure rentabilité sur une longue période.Le statut des baux commerciaux est un outil juridique majeur pour l'investisseur pour maîtriser ses engagements financiers dans le cadre d'une économie stable que ce soit pour des locaux petite ou grande surface car contrairement à certaines idées reçues, les équipements commerciaux se développent fortement en périphérie des villes pour représenter plus de 70 % des parts de marché délaissant un peu plus les centres ville.
C'est aussi le cadre d'une négociation avantageuse pour le bailleur qui lors de la conclusion du bail initial bénéficie d'une certaine liberté contractuelle comme celle d'exiger un droit d'entrée lors de la prise en possession des lieux par le preneur en sus du dépôt de garantie et des loyers d'avance. Les raisons multiples de ce droit d'entrée sont légales et peuvent chercher à compenser de faibles loyers durant toute la durée du bail commercial tout comme représenter une indemnité forfaitaire en contre partie de l'abandon de la propriété commerciale au preneur. Cette disposition est financièrement importante car elle implique que le locataire pourra se maintenir dans le local commercial en bénéficiant d'un droit de renouvellement, de céder son bail ( et ses aménagements intérieurs ) contre un droit au bail ( pas de porte ) ou même de percevoir une indemnité d'éviction de la part du bailleur.
Néanmoins, cette approche proprement juridique diffère selon les modalités de calcul financier des parties à l'acte en considérant que l'investisseur recherchera toujours à assurer pour son local commercial le meilleur rendement financier pour couvrir naturellement les crédits et prêts bancaires octroyés lors de l'acquisition de son local commercial en fondant son raisonnement bien souvent sur un simple calcul métrique par le prix réduit au m2 acheté alors que pour le preneur le montant du loyer ne couvre pas seulement une simple charge de bilan mais aussi et surtout la rentabilité espérée de ses propres activités commerciales dans les lieux. Hors sur de longues périodes d'exercice et hormis les emplacement de première catégorie ( et encore ... ) il est difficile pour le locataire de se garantir dans le temps d'une activité constante suffisante pour couvrir les loyers et charges inscrits dans son compte d'exploitation, et ce d'autant plus que les loyers commerciaux demandés peuvent être très élevés pour des surfaces commerciales réduites subissant de façon systématique des augmentations de loyers par des révision triennales et même des déplafonnements pour les baux supérieurs à 9 ans.
Aussi nous savons tous que le commerce étant à la fois une activité créatrice de valeurs et une localisation de position sur des flux d'achalandage, nous facilitons autant que faire se peut bailleurs et preneurs à qualifier dans une fourchette raisonnable d'appréciation un site géographique ou un emplacement dans les espaces délimités pour mieux le valoriser lors d'un achat ou une vente ou une location avec ou sans droit au bail commercial sur les bases énoncées ci-dessous.
Naturellement, nos Conseils immobilier Protormundi ® Expert en magasin affinent leurs résultats estimatifs en scindant de trois lettres de A à C chaque catégorie énumérée pour obtenir une cotation* détaillée sur une échelle de 12. Néanmoins, cette cotation commerciale est établie seulement à titre indicative pour que les bailleurs et preneurs puissent avoir une première appréciation globale des locaux sélectionnés avant toute visite.
Sites principaux
Catégorie N°1 : Locaux commerciaux situés dans les galeries commerciales et marchandes, les parcs d'activités ainsi que les meilleurs emplacements au pieds d'immeuble des secteurs les plus rénommés de villes et métropoles régionales.
Catégorie N°2 : Locaux commerciaux bien situés des zones piétonnes, artères commerciales des zones urbaines, à proximité d'une gare ou d'une grande surface alimentaire, présence de grande enseigne de franchise.
Sites secondaires
Catégorie N°3 : Locaux et murs commerciaux occupés par un preneur dans des zones économiquement viables ou des murs commerciaux libres de toute occupation mais potentiellement rentables à court terme.
Sites spéculatifs
Catégorie N°4 : Locaux commerciaux bien souvent en déshérence pour des taux de vacance vertigineux. Option spéculative.
Comme quoi les divergences d'appréciations significatives et contradictoires entre bailleur et preneur pour une même question concernant le choix d'un local commercial impose pour défendre vos intérêts en toute indépendance votre Conseil immobilier Protormundi ® Expert en magasin proche de chez vous
Pour bien choisir votre local commercial
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IMPORTANT : Tout Conseil immobilier et commercial Protormundi est une entité commerciale, financière et juridique indépendante de la marque et enseigne Protormundi ® qui diffuse une information sous sa propre responsabilité.
* Toute cotation commerciale par un Conseil Expert en magasin est établie à titre uniquement indicatif sans aucun engagement de sa part.
** Pour plus d'information concernant le Service Consommateur de Protormundi ® il vous suffit de consulter notre site à la rubrique Qui sommes-nous qui spécifie que seuls les Partenaires Qualité répondent aux spécificités de la marque. Pour tout complément de renseignements ou de vérification de l'appartenance de votre Conseil immobilier comme Partenaire Qualité du Service Consommateur de ProtorMundi, consulter son profil professionnel et les éventuels résultats de nos contrôles dans la Section Inspection et Respect de la Loi. Document non contractuel.
